Cómo Comprar una Casa Antes de Vender la Tuya Por Realtor.com

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Cómo Comprar una Casa Antes de Vender la Tuya

La mayoría de los compradores de vivienda hoy en día también son vendedores, lo que significa que están manejando dos transacciones importantes al mismo tiempo. ¿El mayor dilema? Decidir si comprar primero o vender primero.

Vender primero libera el capital para invertir en tu próxima casa. Podrías estar considerando vender pronto, ya que el mejor momento para hacerlo se acerca rápidamente.

Sin embargo, esto también significa mudarse dos veces y mantener tu hogar en condiciones óptimas para mostrarlo, lo cual puede ser un proceso agotador, especialmente para familias.

Para algunos, el sacrificio simplemente no vale la pena.

"Una familia con la que trabajé tenía seis hijos y dos perros. Educaban en casa y uno de los padres trabajaba desde casa varios días a la semana. Preparar la casa para las visitas no era una opción para ellos”, dice Rachel Bennett, corredora y propietaria de Wildwood Realty en Georgetown, TX.

En su lugar, Bennett ayudó a la familia a comprar su nueva casa antes de vender la antigua.

"Encontraron su hogar ideal, con una hermosa cocina al aire libre y un enorme patio trasero en el vecindario exacto que querían. Se mudaron y disfrutaron de estar cerca de varios amigos, mientras nosotros listamos y vendimos su casa anterior."

Si esta estrategia te parece atractiva y te preguntas cómo comprar una casa antes de vender la tuya, esta guía desglosa los riesgos, opciones de financiamiento y estrategias para lograrlo.

Paso 1: Comprende los riesgos y beneficios

Las transacciones inmobiliarias son complejas, y estar en ambos lados (comprador y vendedor) al mismo tiempo implica muchas condiciones que pueden ser abrumadoras. Antes de tomar una decisión, es fundamental entender lo que implica para maximizar los beneficios y minimizar los riesgos.

Ventajas de comprar antes de vender:

• Sin prisas: Puedes buscar casa a tu propio ritmo, sin la presión de tener que vender rápidamente. Esto te permite encontrar la mejor opción sin compromisos.
• Mudanza sin interrupciones: Evita la molestia de mudarte dos veces. En lugar de vivir entre cajas y pagar doble por mudanzas, puedes hacer una transición directa a tu nuevo hogar cuando te convenga.
• Evita la vivienda temporal: Buscar alojamiento a corto plazo puede ser costoso y estresante. Comprar antes de vender te ahorra la preocupación de alquilar o quedarte con familiares mientras encuentras tu próxima casa.

Desventajas de comprar antes de vender:

• Financiamiento complicado: Manejar dos hipotecas al mismo tiempo o conseguir un préstamo puente puede ser un reto, especialmente si no tienes experiencia con este tipo de financiamiento.
• Dificultad para obtener un préstamo: Sin los ingresos de la venta de tu casa actual, podría ser más difícil calificar para una nueva hipoteca, especialmente si tu relación deuda-ingresos es alta.
• Riesgo de fluctuaciones del mercado: Si el mercado cambia después de tu compra, podrías vender tu casa actual por menos de lo esperado, lo que podría afectar tus finanzas.

Paso 2: Explora tus opciones de financiamiento

A menos que puedas comprar tu próxima casa en efectivo, necesitarás financiamiento. Esto puede ser complicado porque tu presupuesto de compra probablemente dependerá del dinero que obtengas de la venta de tu casa (que aún no ha ocurrido).

"No hay una solución perfecta", dice Nicole Rueth, ejecutiva hipotecaria de The Rueth Team en Movement Mortgage. "Siempre les digo a mis compradores que cada opción tiene un costo: tiempo, estrés o dinero. Tienen que elegir qué sacrificar.”

Contingencia de venta de vivienda

La contingencia de venta es un acuerdo en el que tu oferta para comprar una casa depende de que primero logres vender tu propiedad actual. Si tu casa no se vende dentro de un período o precio determinado, puedes retirarte de la oferta sin penalización.

Esto reduce tu riesgo, pero puede hacer que tu oferta sea menos atractiva para los vendedores, especialmente en mercados competitivos.

"Un comprador con el que trabajé pasó dos fines de semana haciendo ofertas y ninguna fue aceptada porque eran contingentes. Reestructuramos su financiamiento para eliminar la contingencia y logró comprar su casa en el tercer fin de semana", dice Rueth.

Préstamo con garantía hipotecaria

Un préstamo con garantía hipotecaria te permite pedir dinero prestado usando el valor acumulado de tu casa actual, lo que te da fondos para el pago inicial de tu próximo hogar. Es una solución rentable, siempre que tengas suficiente capital y puedas manejar temporalmente ambos pagos.

"A menudo, un préstamo con garantía hipotecaria es la solución más asequible", explica Bennett. "Por supuesto, los compradores deben consultar con un oficial de préstamos para asegurarse de que su relación deuda-ingreso sea adecuada y obtengan el resultado que buscan."

Tu relación deuda-ingreso (DTI) mide qué porcentaje de tus ingresos mensuales se destina a pagar deudas (hipotecas, préstamos, tarjetas de crédito, etc.). Un DTI alto puede limitar tu capacidad de endeudamiento y reducir tu presupuesto de compra.

Préstamo puente

Un préstamo puente es un financiamiento a corto plazo que te da fondos temporales (generalmente para el pago inicial) usando la plusvalía de tu casa actual. Una vez que la casa se vende, utilizas esos ingresos para pagar el préstamo puente.

Esta opción es útil en mercados competitivos, ya que te permite comprar sin esperar a vender. Sin embargo, los préstamos puente suelen tener tasas de interés y tarifas más altas que las hipotecas tradicionales. También existe el riesgo de que tu casa tarde más de lo esperado en venderse, lo que puede aumentar tus costos.

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Programas de oferta garantizada y canje

Los programas de oferta garantizada y canje te permiten asegurar un precio fijo por tu casa, brindándote certeza y tranquilidad mientras planificas tu próxima mudanza. Sabrás exactamente cuánto dinero recibirás, lo que te permitirá comprar tu nuevo hogar con confianza, sin preocuparte por cambios en el mercado o problemas con los tiempos de venta.

Sin embargo, esta conveniencia suele tener un costo. Las ofertas garantizadas suelen ser menores a lo que podrías obtener si vendes tu casa de la manera tradicional.

Paso 3: Planifica un cronograma

Una vez que hayas elegido una estrategia de financiamiento, es momento de trazar los pasos para garantizar una transición fluida de tu hogar actual al próximo. La clave está en la sincronización para evitar dificultades financieras o logísticas.

Obtén una preaprobación hipotecaria

Antes de empezar a buscar casa, asegúrate de obtener una preaprobación de hipoteca. Esto te dará un presupuesto claro y hará que tus ofertas sean más competitivas.

Trabaja con un agente que entienda ambas transacciones

Un agente inmobiliario con experiencia en compras y ventas simultáneas puede ayudarte a coordinar ambos procesos, negociar contingencias y administrar los plazos. Incluso si tu agente no te representa en ambas transacciones, debe comprender cómo una afecta a la otra.

Compra una casa y múdate

Una vez que tu oferta sea aceptada, es hora de planificar la mudanza. Considera incluir estas cláusulas en tu contrato de compra para facilitar la transición:

• Acuerdo de alquiler posterior a la venta: Te permite vender tu casa actual, pero quedarte en ella temporalmente alquilándola al comprador por un período acordado. Esto te da tiempo para cerrar la compra de tu nuevo hogar sin apresurarte a mudarte.
• Período de cierre extendido: En lugar del cierre estándar de 30 a 45 días, puedes negociar un período más largo para cerrar la compra de tu nueva casa. Esto te da tiempo adicional para vender tu propiedad actual antes de asumir la nueva.

Pon tu casa en venta lo antes posible

Para minimizar la superposición entre ambas transacciones, pon en venta tu casa lo antes posible. Una venta bien sincronizada puede ayudarte a evitar tener que pagar dos hipotecas al mismo tiempo.

Los vendedores deben estar atentos a la semana del 13 al 19 de abril, ya que es el mejor momento para vender, según un nuevo informe de los economistas de Realtor.com®.

Bennett también recomienda poner tu casa en venta antes de comenzar la búsqueda de una nueva si planeas usar una contingencia de venta.

"Prepara tu casa, ponla en el mercado y obtén un contrato antes de comenzar a hacer ofertas en una nueva casa", dice.

"Esto hará que tu oferta contingente sea mucho más atractiva para los vendedores y estarán más dispuestos a trabajar contigo. Es desgarrador encontrar la casa perfecta y que los vendedores no acepten tu contingencia."

Cierra la transacción

Trabaja en estrecha colaboración con tu prestamista, agente y la compañía de títulos para asegurarte de que ambas transacciones se alineen. Tener un plan de respaldo para vivienda temporal o financiamiento a corto plazo puede ayudarte en caso de retrasos inesperados.

Errores comunes que debes evitar

Incluso con una planificación cuidadosa, los propietarios pueden enfrentar desafíos al comprar y vender al mismo tiempo. Aquí hay algunos errores comunes que debes evitar:

Asumir que todo saldrá perfecto

Es fácil pensar que todo saldrá según lo planeado, pero pueden surgir retrasos, problemas de financiamiento y fluctuaciones del mercado.

"En un mercado cambiante... el valor de tu casa hoy puede ser diferente en dos meses," explica Bennett.

Siempre ten un plan de respaldo en caso de que tu casa tarde más en venderse o surjan obstáculos inesperados en la compra de tu nueva vivienda. No dudes en apoyarte en tu agente inmobiliario.

"El mercado cambia todos los días, y tu agente de confianza estará a tu lado para explicarte las condiciones del mercado y lo que está ocurriendo."

No entender la carga financiera

Ser propietario de dos viviendas al mismo tiempo, aunque sea temporalmente, puede ser costoso. Asegúrate de comprender completamente los pagos hipotecarios, costos de mantenimiento y posibles riesgos antes de comprometerte a una compra. Calcula diferentes escenarios para estar preparado ante cualquier superposición financiera.

Esperar demasiado tiempo

El tiempo lo es todo. Si tardas demasiado en poner tu casa en venta, podrías terminar pagando dos hipotecas. Si demoras en asegurar el financiamiento, podrías perder la oportunidad de comprar la casa ideal. Actúa con anticipación para mantener ambas transacciones en movimiento.

Llama a Eli Torres al (832) 430-2107 para todas tus necesidades de compra y venta de viviendas."

Fuente: www.realtor.com