¿Finalmente es un Mercado de Compradores? Aquí Te Explicamos Cómo Saberlo y Qué Hacer al Respecto Por Realtor.com

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Si estás comprando o vendiendo una casa en este momento, hay una pregunta que probablemente ronda tu mente: ¿Quién tiene el poder en el mercado actual?

Después de años en los que los vendedores llevaban la ventaja, el equilibrio está empezando a inclinarse nuevamente hacia los compradores. El inventario ha aumentado un 17% en comparación con el año anterior durante 23 meses consecutivos, con más de un millón de listados activos durante cinco meses seguidos, según el Informe de Tendencias Mensuales de Vivienda de Realtor.com® de septiembre.

Y ahora, la mezcla del mercado empieza a reflejarlo: siete de las 50 áreas metropolitanas más grandes se consideran mercados de compradores; 20 aún favorecen a los vendedores y 23 están más o menos equilibradas.

“Estamos en un limbo extraño: ciertos rangos de precios favorecen a los compradores, otros aún se inclinan hacia los vendedores. Pero no te equivoques: el poder de negociación está cambiando,” explica Josh Jarboe, corredor principal y propietario de Re/Max Empire.

Aunque no es un mercado de compradores en todas partes o para todos, las señales apuntan hacia un mercado más favorable para los compradores. Aquí te mostramos cómo interpretar las señales y navegar este punto de cambio, ya sea que estés comprando, vendiendo o simplemente observando y esperando.

¿Qué significa realmente un mercado de compradores?

En términos simples, un mercado de compradores ocurre cuando la cantidad de casas en venta supera la cantidad de compradores activos. Este cambio en la oferta y la demanda les da a los compradores más poder, ya que los vendedores compiten por destacarse entre sí.

Eso significa más opciones, más espacio para negociar y, a menudo, más tiempo para decidir para los compradores.

Este es un contraste notable con el mercado dominado por los vendedores que definió gran parte de la última década. Desde las secuelas de la crisis financiera de 2008, la construcción de nuevas viviendas se quedó muy por detrás de la demanda, y los compradores competían ferozmente por un inventario limitado.

Pero en el mercado que cambia lentamente hoy día, el equilibrio de poder comienza a inclinarse, aunque todavía no se ha invertido por completo.

Indicadores de un mercado de compradores

¿Cómo saber cuándo el mercado inmobiliario se está inclinando hacia los compradores? Hay varias señales clave que los compradores y vendedores pueden observar:

Inventario alto

“El mejor indicador individual para esto es el suministro por meses,” explica Danielle Hale, economista principal de Realtor.com. “Por lo general, un suministro de más de seis meses es el sello distintivo de un mercado de compradores.”

A su punto, los listados aumentaron un 17% interanual en septiembre, marcando el mes número 23 consecutivo de crecimiento, pero la recuperación se está desacelerando desde su auge en primavera. A nivel nacional, la oferta sigue siendo un 13.9% inferior a los niveles previos a la pandemia, lo que indica que, si bien las condiciones están mejorando, el mercado aún no ha vuelto completamente a la normalidad.

“Los compradores y vendedores también pueden buscar otras señales que van de la mano con un cambio favorable a los compradores,” dice Hale.

Una de las pistas más importantes es la ubicación: el Sur y el Oeste ahora superan sus niveles de inventario previos a 2020, mientras que el Noreste y el Medio Oeste siguen con una oferta muy baja. Algunas áreas metropolitanas han visto recuperaciones notables: Washington, D.C. (+48.7%), Las Vegas, NV (+40.8%) y Baltimore, MD (+39.6%) están entre las que lideran la nación en nueva oferta.

Todo esto significa que los compradores finalmente están viendo más opciones, pero no en todas partes, y no de manera uniforme.

Ventas más lentas

Las casas están tardando más en venderse en casi todas las regiones. En septiembre, el listado típico pasó 62 días en el mercado, siete días más que el año anterior y el mes número 18 consecutivo de ventas más lentas.

“En un mercado de compradores, los vendedores pueden esperar que les tome más tiempo vender una casa, y puede que tengan que reducir el precio de venta—ya sea directamente en el listado o aceptando una oferta por debajo del precio solicitado—para concretar una venta,” explica Hale.

Las desaceleraciones más notables ocurrieron en Miami (+16 días); Orlando, FL (+14); Riverside, CA y Las Vegas (+13 cada una); y Tampa, FL (+13), lo que sugiere una ventaja para los compradores en estas ciudades.

Esto es ventajoso para los compradores, explica Hale.

“Los compradores pueden esperar no solo tener más opciones para elegir, sino también más tiempo para considerar sus decisiones,” dice.

Pero esto viene con una advertencia importante, señala Jake Krimmel, economista senior de Realtor.com.

“Las retiradas de listados están creciendo más rápido que el inventario en general, y en algunos mercados, por cada dos o tres listados nuevos, se retira una casa.

“Es una forma en que los vendedores intentan recuperar el control en un mercado donde su poder está disminuyendo,” añade.

Bajas de precios

Con los listados permaneciendo más tiempo, las reducciones de precio se han convertido en una característica definitoria del mercado. Casi 1 de cada 5 casas (19.9%) vio una reducción en septiembre, un ligero aumento con respecto al año pasado.

Los descuentos son más comunes en casas en el rango de $350,000 a $500,000, donde las presiones de asequibilidad son mayores y los vendedores están más motivados. En el segmento de lujo —$1 millón o más— las reducciones de precio siguen siendo relativamente raras, ya que los vendedores de alto nivel esperan la oferta correcta.

Concesiones

Los vendedores más motivados también pueden mostrarse en las concesiones. El corredor hipotecario Carlos Scarpero ha visto un número creciente de vendedores ofrecer incentivos financieros para cerrar el trato.

“Incluso dentro de las ciudades y los rangos de precios, las tendencias pueden variar,” explica. “He cerrado varios acuerdos en 2025 con $10,000 o más en concesiones del vendedor. Esto es ciertamente más alto de lo que he visto en años anteriores.”

Aunque estos indicadores varían según la región y el nivel de precios, el patrón se está volviendo claro: los vendedores ya no tienen el control total, y los compradores están comenzando a recuperar terreno.

¿Es un mercado de compradores en este momento?
Depende de dónde te encuentres.

Cuando se mide por meses de suministro, Miami; Austin, TX; y Orlando, FL, ocupan actualmente los primeros lugares como los mercados más favorables para compradores. Nueva York; Jacksonville, FL; Tampa, FL; y Riverside, CA, les siguen respectivamente.

Aunque los compradores pueden tener más ventaja en estas ciudades, los expertos inmobiliarios advierten que no se sentirá de manera uniforme en todos los segmentos del mercado. Miami es un ejemplo claro.

Mientras la demanda de condominios valorados por debajo de $500,000 ha caído drásticamente, las casas unifamiliares siguen siendo casi imposibles de encontrar. En el raro caso de que una salga al mercado, es probable que te quemes si la tratas como un condominio.

En otras palabras, “Conoce tu segmento”, dijo Ana Bozovic, agente de bienes raíces en Miami y fundadora de Analytics Miami, a Realtor.com a principios de este mes.

Lo mismo puede decirse del mercado de vivienda nacional, que actualmente se encuentra en equilibrio perfecto. Eso significa condiciones más favorables para los compradores de lo que se ha visto en años.

“Seguimos viendo cómo el mercado se inclina a favor de los compradores,” dice Matt Ryan, de Bozeman Real Estate Group. “En Bozeman, el inventario finalmente ha vuelto a los niveles previos al COVID, dándoles a los compradores más opciones y poder de negociación. Espero que esta tendencia continúe.”

Esa tendencia favorable para los compradores también se está viendo a nivel local.

“Definitivamente se ha estado inclinando hacia los compradores últimamente,” dice Brooke Nelson, agente de ReeceNichols en Kansas City, MO. “Las visitas realmente se han desacelerado.”

Y en algunos mercados, el cambio ya se refleja en las negociaciones.

“Cada comprador con el que trabajo que presenta una oferta está logrando que se le acepte un contrato,” señala Mason Whitehead, gerente de sucursal en Churchill Mortgage.

Las variaciones locales y regionales son las que más importan
Aunque los titulares nacionales puedan sugerir que se está consolidando un mercado de compradores, la realidad en el terreno depende en gran medida de dónde y qué estés tratando de comprar. Las tendencias locales pueden diferir significativamente de los promedios nacionales, especialmente cuando se consideran el rango de precios, el tipo de propiedad y las dinámicas del mercado pospandemia.

En algunas zonas de alta demanda, las casas aún se están vendiendo rápidamente, especialmente si tienen un precio adecuado y están bien preparadas.

“Los compradores tienen el mayor poder de negociación en el mercado de condominios,” explica Aaron Buchbinder, corredor de Compass en el sur de Florida. “Por otro lado, las casas unifamiliares en ubicaciones privilegiadas aún generan gran interés y menos flexibilidad.”

Ese tipo de división no es exclusivo de Florida. En muchas áreas metropolitanas, los compradores pueden encontrar ventaja en un segmento mientras aún enfrentan competencia en otros.

Aunque las estadísticas nacionales ofrecen una visión general útil, el verdadero poder de negociación es local. Tanto compradores como vendedores deben comparar las condiciones actuales con la historia de su propio mercado, no solo con la narrativa nacional. Lo que parece un mercado enfriándose en una ciudad, puede seguir siendo muy competitivo en otra.

Qué hacer si eres comprador
Con las condiciones del mercado empezando a inclinarse a favor de los compradores, ahora podría ser el momento de actuar, pero la estrategia sigue siendo importante. Después de todo, la competencia no ha desaparecido por completo. Aquí te mostramos cómo sacar el máximo provecho de tu posición:

Obtén una preaprobación
Incluso en un mercado que se enfría, la rapidez puede determinar el éxito de tu oferta, especialmente en vecindarios o rangos de precios competitivos. Una carta de preaprobación demuestra a los vendedores que eres serio y estás listo para actuar.

Observa los días en el mercado
Las casas que han permanecido más tiempo en el mercado son cada vez más propensas a la negociación.

“Los compradores no deben preocuparse por los altos días en el mercado,” dice Melissa Bailey, agente destacada del Jason Mitchell Group. “Ve a ver esa casa que ha estado listada por 62 días. ¡Podría ser tu casa!”

Usa las contingencias y el tiempo estratégicamente
En un mercado más flexible, los compradores pueden recuperar herramientas que antes se veían obligados a renunciar, como las contingencias de inspección o tasación.

“Ahora mismo, la mayor ventaja es la posibilidad de comprar y vender al mismo tiempo—los vendedores están más abiertos a ofertas contingentes y dispuestos a negociar,” explica Ryan.

Ser flexible con las fechas de cierre u ofrecer plazos más rápidos también puede ayudarte a destacar sin aumentar tu oferta.

Mantente al día
Comprender las tendencias locales de inventario, los días promedio en el mercado y los patrones de precios puede ayudarte a reconocer cuándo un listado está sobrevalorado y cuándo realmente representa una buena oportunidad.

En el mercado actual, el conocimiento es poder, y un comprador bien informado puede ganar sin pagar de más.

Qué hacer si eres vendedor
Aunque el mercado pueda estar suavizándose, sigue siendo un buen momento para vender si ajustas tu enfoque a los compradores más selectivos de hoy. Aquí te mostramos cómo mantenerte competitivo y evitar quedarte con un listado estancado.

Fija un precio realista
Se acabaron los días de precios excesivos y guerras de ofertas instantáneas. Los compradores de hoy son más cautelosos y conscientes de los costos.

“Los vendedores que fueron poco realistas en el primer trimestre están ajustándose a las expectativas de los compradores actuales,” dice Darin Tansey, director de ventas de lujo en Douglas Elliman.

Listar demasiado alto con la esperanza de dejar espacio para negociar puede resultar contraproducente, especialmente con el inventario en aumento. Una casa bien valorada atraerá más atención y mejores ofertas desde el principio.

Prepara bien tu casa
Los compradores siguen sintiéndose atraídos por viviendas limpias y listas para mudarse, y los aspectos básicos aún importan. Invierte en escenografía, fotografía y atractivo exterior. Una buena primera impresión puede marcar la diferencia entre recibir una oferta rápida o semanas de silencio total.

Conoce tu mercado
En algunas áreas, las casas todavía se mueven rápido. En otras, se quedan más tiempo. Cuanto mejor entienda tu agente la demanda local, más podrá guiarte en estrategias de precio, mercadeo y tiempos.

No entres en pánico
Sí, los compradores están ganando ventaja, pero eso no significa que estés en desventaja.

Adaptarse a esta nueva realidad no significa perder valor; significa mantenerte flexible. Las casas bien preparadas y con precios justos aún se venden, y en muchas zonas, los vendedores siguen teniendo el control—solo con un agarre más ligero del volante.

Un cambio, no una inversión total
Aunque pueda parecer que el mercado de repente favorece a los compradores, la realidad es más matizada.

“Hemos estado en un mercado de vendedores de manera bastante constante desde 2016, cuando el suministro promedio era de 4.4 meses al año. Desde entonces, ha promediado cuatro o menos, señalando un mercado difícil para los compradores. Dada la persistencia de la baja construcción frente a la demanda de vivienda en la última década, no es sorprendente que hayamos pasado por un mercado de vendedores muy prolongado,” dice Hale.

Después de años de dominio de los vendedores, las condiciones están volviéndose gradualmente más favorables para los compradores. El inventario ha aumentado, las reducciones de precio son más comunes y las casas tardan más en venderse. Pero en muchos mercados, especialmente en vecindarios deseables o en rangos de precios más bajos, los vendedores aún mantienen una ventaja significativa.

“Aunque algunos llaman a este mercado inmobiliario un mercado de compradores, yo diría que es más bien un mercado en transición,” dice Hale.

Eso significa que, aunque los vendedores no tendrán que renunciar por completo a su poder, sí deberán ajustar sus expectativas.

“No es realista esperar múltiples ofertas que empujen los precios por encima del valor de mercado,” dice Missy Derr, asesora inmobiliaria de Engel & Völkers en Atlanta. “Los compradores finalmente tienen más que una oportunidad justa para conseguir una casa.”

Ya sea que estés comprando o vendiendo, este no es el momento de depender solo de los titulares. El mercado nacional puede estar enfriándose, pero la historia varía de un vecindario a otro. Por eso, ahora es más importante que nunca observar las tendencias locales, comparar las condiciones actuales con las normas prepandemia y trabajar con un agente que entienda las complejidades de tu zona.

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Source: www.realtor.com