Cómo Comprar una Casa Antes de Vender la Tuya – Por Realtor.com

La mayoría de los compradores de casa hoy también son vendedores, lo que significa que están manejando dos transacciones importantes a la vez. ¿El mayor dilema? Si comprar primero o vender primero.

Vender primero libera el capital acumulado para ponerlo hacia tu próxima casa. Tal vez estés considerando vender pronto, dado que el mejor momento para vender se acerca rápidamente.

Sin embargo, también significa mudarse dos veces y mantener tu casa actual lista para mostrar, lo cual puede ser un proceso agotador, especialmente para las familias.

El sacrificio simplemente no vale la pena para algunos.

“Una familia con la que trabajé tenía seis hijos y dos perros. Educaban en el hogar, y uno de los padres trabajaba desde la casa algunos días a la semana. Prepararse para mostrar la casa simplemente no era una opción para ellos”, dice Rachel Bennett, corredora y dueña de Wildwood Realty en Georgetown, TX.

En su lugar, Bennett trabajó con la familia para comprar su nueva casa antes de vender la antigua.

“Encontraron la casa perfecta, con una hermosa cocina exterior y un enorme patio en el vecindario exacto que querían. Se mudaron a la nueva casa y disfrutaron de estar cerca de varios de sus amigos mientras nosotros poníamos en venta y vendíamos su casa anterior.”

Si ese enfoque suena atractivo y te preguntas cómo comprar una casa antes de vender la tuya, esta guía detalla los riesgos, opciones de financiamiento y estrategias para hacerlo realidad.

Paso 1: Entiende los riesgos y beneficios
Las transacciones de compraventa de casas son complicadas, y estar en ambos lados de la mesa (comprando y vendiendo) al mismo tiempo implica suficientes condiciones como para marear a cualquiera. Antes de lanzarte, es crucial entender a qué te estás comprometiendo para maximizar los beneficios y minimizar el riesgo.

Ventajas de comprar antes de vender
No hay prisa: Una de las mayores ventajas de comprar antes de vender es la posibilidad de buscar casa a tu propio ritmo, desde la comodidad de tu hogar, sin la presión de una venta inminente. La falta de presión puede ayudarte a encontrar la mejor opción.

Mudarse una sola vez, en tus términos: Evita el lío de mudarte dos veces. En lugar de vivir entre cajas y pagar el doble de gastos de mudanza, puedes mudarte directamente a tu nuevo hogar cuando sea conveniente para ti.

Evitar vivienda temporal: Encontrar vivienda a corto plazo puede ser costoso y estresante. Comprar antes de vender significa que no tendrás que lidiar con el inconveniente de alquilar o quedarte con familiares mientras buscas tu próxima casa.

Desventajas de comprar antes de vender
Financiamiento complejo: Manejar dos hipotecas a la vez o conseguir financiamiento puente puede ser un reto, especialmente si nunca lo has hecho antes. Necesitarás una fuerte estabilidad financiera y planificación cuidadosa.

Más difícil conseguir financiamiento: Sin las ganancias de la venta de tu casa actual, puede ser más complicado calificar para una nueva hipoteca, especialmente si tu índice de deuda a ingresos es alto.

Riesgo de fluctuaciones en el valor de la vivienda: Si el mercado cambia después de que compres, tu casa actual podría venderse por menos de lo esperado, dejándote con vacíos financieros o gastos adicionales inesperados.

Paso 2: Explora opciones de financiamiento
A menos que puedas comprar tu próxima casa en efectivo, tendrás que conseguir financiamiento. Esto puede ser complicado por las razones mencionadas, y porque tu presupuesto de compra probablemente dependerá de las ganancias de la venta de tu casa (que aún no ha ocurrido).

No hay una solución perfecta, dice Nicole Rueth, ejecutiva hipotecaria de The Rueth Team con Movement Mortgage. “Yo les digo a mis compradores: toda opción cuesta algo; ya sea tiempo, estrés o dinero. Ellos tienen que escoger.”

Contingencia de venta de vivienda
Una contingencia de venta de vivienda es un acuerdo en el que tu oferta para comprar una nueva casa depende de vender exitosamente tu casa actual primero. Si tu casa existente no se vende para cierta fecha o precio, puedes retirarte de tu oferta sin penalidad.

Esto reduce tu riesgo, pero puede hacer que tu oferta sea menos atractiva para los vendedores que prefieren un comprador sin contingencias, especialmente en mercados competitivos.

“Tuve un comprador que salió por dos fines de semana y no pudo lograr que aceptaran su oferta debido a su estatus contingente preferido”, dice Rueth. “Reestructuramos su financiamiento para hacerlo no contingente y logramos ponerlo bajo contrato en su tercer fin de semana.”

Préstamo sobre el valor acumulado de la vivienda (home equity loan)
Un préstamo sobre el valor acumulado de la vivienda te permite pedir prestado contra el capital de tu casa actual para asegurar fondos para el pronto pago de tu próxima casa. Puede ser una solución rentable, siempre que tengas suficiente capital y puedas manejar temporalmente múltiples responsabilidades financieras.

“A menudo, un préstamo sobre el valor acumulado será la solución más asequible”, explica Bennett. “Claro, los compradores tendrán que hablar con un oficial de préstamos para asegurarse de que su índice de deuda a ingresos tenga sentido y les dé el resultado que buscan.”

Tu índice de deuda a ingresos (DTI) mide qué tanto de tus ingresos mensuales se destina a pagos de deudas, como hipotecas, préstamos y tarjetas de crédito. Un DTI alto puede limitar tu capacidad de préstamo y reducir tu presupuesto de compra de vivienda.

Préstamo puente (bridge loan)
Un préstamo puente es una opción de financiamiento a corto plazo que provee fondos temporeros (a menudo usados como pronto pago) al pedir prestado contra el capital de tu casa actual. Una vez vendas tu casa original, repagas el préstamo puente con las ganancias de esa venta.

Esta opción puede ser especialmente valiosa en mercados inmobiliarios competitivos porque te permite comprar rápidamente sin esperar a vender tu casa actual. Sin embargo, los préstamos puente usualmente tienen tasas de interés y cargos más altos en comparación con hipotecas tradicionales. También existe el riesgo de que tu casa actual tarde más de lo esperado en venderse, aumentando tus costos.